Kiracılar da Eşit Haklara Sahip: Ortak Alan Kullanımında Hukuka Aykırı Engeller Kaldırılamaz!

Mülk sahipleriyle kiracılar arasında otopark sorunu: Kiracılara yasaklanabilir mi? Nevşehir’de bir apartmanda mülk sahipleri ile kiracılar arasında ilginç bir anlaşmazlık yaşandı. Apartman yönetimi, aldığı kararla kiracıların araçlarını binanın otoparkına park etmesini yasakladı. Peki bu uygulamanın hukukta yeri var mı?

İzmir Barosu Avukatlarından Nur Tavlı, konuyu İzmir Bilsin için yazdı.

Avukat Nur Tavlı; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun açık hükümleri karşısında, kiracıların apartman ve sitelerdeki ortak alanlardan mal sahipleriyle eşit ölçüde yararlanma hakkı tartışmasızdır.. Özellikle otopark gibi ortak kullanım alanlarının kiracılara kapatılması veya kullanımın yalnızca kat maliklerine özgülenmesi, açıkça hukuka aykırıdır ve bu tür düzenlemeler hiçbir geçerlilik taşımaz. Kiracılar, kira sözleşmesi çerçevesinde, maliklerinin mülkiyetinde bulunan gayrimenkulün kullanım haklarını belirli bir bedel karşılığında ve belirli bir süre zarfında devralmış olmaktadırlar. Dolayısıyla, kiralık gayrimenkul bakımından malik adına mevcut olan her türlü kullanım hakkı, kira sözleşmesinin geçerlilik süresi boyunca kiracılar için de geçerli olmaktadır.
Kaldı ki, apartman yönetimleri veya genel kurul, yasaların üzerinde değildir. Yönetim kurulu veya genel kurul tarafından alınan ve kiracıları mağdur eden bu tür kararlar, kat mülkiyeti hukukunun eşitlik ilkesine açıkça aykırıdır. Türk Borçlar Kanunu uyarınca, bir taşınmazı kira sözleşmesi kapsamında kullanan kiracı, o taşınmazdan doğan tüm haklardan da eksiksiz biçimde faydalanmalıdır. Bir diğer deyişle, kira sözleşmesiyle bir bağımsız bölümün kullanımına hak kazanan bir kiracı, bu bağımsız bölüme bağlı ortak alanları da yasal çerçevede, herhangi bir kısıtlama olmaksızın kullanma hakkına sahiptir. Her zaman yeterli otopark alanı mevcut olmayabilir. Ancak bu durum, kiracılar arasında herhangi bir ayrım yapılmasına yol açmamalıdır.
Özellikle otopark kullanımı gibi meselelerde, apartman yönetimlerinin keyfi ve hukuka aykırı kararlar alarak kiracıların haklarını gasp etmesi kabul edilemez. Otoparklar, bağımsız bölümlerin kullanım hakkına dâhil olup, yönetim planında aksi yönde açık bir hüküm bulunmadıkça, yalnızca maliklerin kullanımına tahsis edilemez
Kiracılar, bu tür haksız uygulamalara maruz kaldıklarında, haklarını aramak için yasal yollara başvurabilirler. Öncelikle, apartman yönetimine ihtar çekerek bu hukuka aykırı uygulamanın kaldırılmasını talep etmeleri mümkündür. Eğer yönetim, hukuka aykırı tutumunda ısrarcı olursa, kiracılar yasal yollara başvurarak, hukuka aykırı kararın iptalini talep edebilirler.
Hukuki süreçlerin yanı sıra, apartman yönetimlerinin bu tür haksız uygulamalarına karşı idari denetim talep etmek de mümkündür.